Monografie: Bouwpromotor
(NACE-Bel Code 710) MON004
Laatste bijwerking: 151/11/2003
11/11/2003
Inhoud:
1. Algemeen
2. Dagelijkse
Administratie/ Boekhouding verplichtingen
3. BTW
5. Personeel
1. Algemeen:
- Definitie, algemene werking van de sector:
.
Deze monografie
bestrijkt als vakgebied: Handel in onroerend goed, bouwen, verbouwen voor
verdere verkoop.
(Wet Breyne: wet
van 9 JULI 1971. "Wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te
bouwen of in aanbouw zijnde woningen" Gepubliceerd op : 11-09-1971) Deze wet werd in de loop der jaren meermaals gewijzigd en
kan u via de site van het ministerie van
justitie raadplegen via de knop 'geconsolideerde wetgeving'. In het
zoekscherm tikt u er naast 'juridische aard' 'wet' aan, naast
'afkondigingdatum' tikt u in '1971-07-09'. U klikt vervolgens op 'lijst' en
'detail' om de volledige tekst te kunnen lezen.
2. Dagelijkse
Administratie/ Boekhouding verplichtingen:
De
boekhoudverplichtingen vloeien voort uit de algemene wet op de boekhouding van ondernemingen.
1. Staving van
ontvangsten:
Ontvangsten
worden gestaafd door authentieke aktes
en facturen. Er zijn gaan kasontvangsten
in deze sector.
2. Staving
uitgaven:
Elke uitgave
dient gestaafd door een verantwoordingsstuk authentieke akte of factuur.
3. Inventaris:
Elk jaar dient een inventaris opgesteld te worden waarin de projecten worden
opgenomen volgens vorderingsstaten.
De inventaris is
een essentieel bestanddeel van de boekhouding en van de bepaling
van de winst.
3. BTW en Registratierechten:
- Specifieke
eisen:
- Tarieven:
- Voordelen
van alle aard:
- Aftrek
voorbelasting:
1. . .
. . . . . .
2. Aftrekregeling voor
B.T.W.-belastingplichtigen – beroepsoprichters
De aftrekregeling
voor de BT.W.-belastingplichtigen beroepsoprichters is een complexe materie die
behandeld wordt in aanschrijving 17 van 29 juli 1975.
Uit de aard van
de werkzaamheid van een beroepsoprichter blijkt in de praktijk dat hij een
gemengde B.T.W.-belastingplichtige is.
Zij mogelijke activiteiten bevinden zich in de volgende sfeer:
-
de
verkoop van nieuwe gebouwen binnen de B.T.W.-termijn;
-
de
verkoop van gebouwen buiten de B.T.W.-termijn;
-
de
onttrekking van gebouwen op basis van artikel 12, §1, 2°, artikel 12, § 1, 3°,
artikel 12, §1, 5° en artikel 12, §2;
-
de
verkoop van grond, eventueel samen met infrastructuurwerken;
-
het
verrichten van aannemingswerken;
-
het
verwerven van inkomsten uit verhuurde gebouwen;
-
de
tussenkomst als makelaar of lasthebber bij de verkoop van gebouwen en/of
gronden;
-
de
vestiging (de overdracht of de wederopdracht) van allerlei zakelijke rechten
andere dan het eigendomsrecht;
-
eventueel
nog andere activiteiten.
De aftrekregeling
voor gemengde B.T.W.-belastingplichtigen wordt geregeld door:
-
artikel
46, §1 de regel van het algemeen verhoudingsgetal
-
artikel
46, §2 regel van het werkelijk gebruik.
Het ligt voor de
hand, uit de aard van de verrichte handelingen van een beroepsoprichter, dat de
regel van het werkelijk gebruik zoals voorzien in artikel 46, §2, van het
W.B.T.W. wordt toegepast.
Inzake de
beroepsoprichter wordt deze regeling uitgewerkt in de Aanschrijving nr. 17 van
29 juli 1975.
De B.T.W. die
aangerekend werd aan de beroepsoprichter wordt hierbij verdeeld in vier categorieën:
1)
volledig
aftrekbare B.T.W.
2)
niet
aftrekbare B.T.W.
3)
aftrekbare
B.T.W. via het bijzonder verhoudingsgetal m.b.t. het werkelijk gebruik;
4)
aftrekbare
B.T.W. volgens het algemeen verhoudingsgetal rekening houdend met het geheel
van de verrichte handelingen.
2.1. Volledig aftrekbaar
Zij volledig
aftrekbaar voor de beroepsoprichter:
De B.T.W. m.b.t.
de bouwkosten. Dit zijn voornamelijk:
-
de
opgemaakte plannen of bestekken m.b.t. gebouwen, studiewerk, ook studiewerk
m.b.t. de weerstand, de stabiliteit van de grondt;
-
de
aankoop van bouwmaterialen;
-
de
leveringen of verrichte diensten m.b.t. gebouwen (b.v. onderaannemingen,
vervoerskosten, …);
-
de
huur van machines en materieel ( b.v. kranen) voor de oprichting van gebouwen;
-
de
aankoop van machines en van toestellen gebruikt bij de oprichting van gebouwen;
-
de
aankoop van vervoermiddelen uitsluitend gebruikt voor de werkzaamheid als
beroepsoprichter (b.v. een vrachtwagen, een minibus). Uiteraard moet hier eventueel rekening
gehouden worden met artikel 45, §2 van het W.B.T.W.;
-
de
aankoop van een afgewerkt gebouw vanaf januari 1993.
2.2. Niet –aftrekbare B.T.W.
Zijn niet
aftrekbaar voor de beroepsoprichter:
De B.T.W. die
uitsluiteend betrekking heeft op handelingen m.b.t. de grond.
Dit zijn
voornamelijk:
-
de
kosten van opmeten en afpalen m.b.t. de aankoop van grond;
-
de
commissies bij de aankoop van grond;
-
de
commissies bij de verkoop van grond zonder gebouwen;
-
de
commissies bij de verkoop van een gebouw buiten de B.T.W.-periode;
-
de
reclame bij de verkoop van grond zonder gebouwen;
-
de
reclame bij de verkoop van een gebouw buiten de B.T.W.-periode.
2.3. Aftrekbare B.T.W. via
het bijzonder verhoudingsgetal m.b.t. het werkelijk gebruik
Voor de volgende
kosten moet er een breuk worden berekend om het recht op aftrek van de
beroepsoprichter te bepalen. Het betreft
de volgende kosten:
-
de
reclamekosten voor de verkoop van een gebouw met de grond;
-
de
commissielonen voor de verkoop van een gebouw met de grond.
De aftrekbare
B.T.W. op deze inkomende facturen wordt berekend door hier de volgende breuk op
toe te passen:
Breuk = waarde gebouw
Totale verkoopwaarde (incl. grond)
2.4. Aftrekbare B.T.W.
volgens het algemeen verhoudingsgetal rekening houdend met het geheel van de
verrichte handelingen
Naast de normale
verrichtingen dienen in de noemer van het algemeen verhoudingsgetal ook de
ontvangen huurgelden opgenomen te worden.
We nemen
daarentegen niet op in het algemeen verhoudingsgetal:
-
de
verkoop van bedrijfsmiddelen;
-
de
financiële opbrengsten (zie Aanschrijving . Nr. 103/1970).
Dit algemeen
verhoudingsgetal dient te worden toegepast op de B.T.W. m.b.t.:
-
de
administratiekosten;
-
de
bedrijfsmiddelen gebruikt voor de gehele werkzaamheid, zoals kantoormeubilair
en kantoormaterieel, personenwagens;
-
de
algemene reclame en commissielonen;
-
de
algemene onkosten die betrekking hebben op de volledige werkzaamheid.
2.5. Speciale regeling
i.v.m. infrastructuurwerken
Belangrijke opmerking voorafgaandelijk
Wanneer gronden
enkel bouwrijp worden gemaakt en nadien verkocht zonder een gebouw, is er geen
recht op aftrek (degene die deze handeling verricht is een
B.T.W.-belastingplichtige bedoeld in
art. 44 §3 1° W.B.T.W.).
De volgende
uitgewerkte regeling i.v.m. aftrek is enkel van toepassing indien de regel van
het werkelijk gebruik wordt toegepast (art. 46 §2 W.B.T.W.). In het ander geval volgens we uiteraard de
regel van het algemeen verhoudingsgetal.
Behoren tot de
infrastructuur, de kosten m.b.t.:
-
het
nivelleren van de grond;
-
de
aanleg van wegen en een parking;
-
de
afbraak van oude gebouwen;
-
de
aanleg van groene zones en gemeenschappelijke tuinen;
-
de
riolering;
-
het
net voor gas, water, elektriciteit, teledistributie;
-
de
openbare verlichting;
-
de
aanleg van speelpleinen;
-
de
verkaveling.
Principieel is de
B.T.W. hierop niet aftrekbaar.
De aftrek is
enkel mogelijk indien de infrastructuurwerken opgenomen worden in de maatstaf
van heffing bij de verkoop van het gebouw.
De aftrek gebeurt
dan volgens:
-
het
aandeel in de oppervlakte van de grond;
-
het
aandeel in de basisakte, op het ogenblik van:
→ de verkoop van een gebouw met grond;
→ de aanvatting van de bouw van een woning.
In afwachting of
ter controle wordt best een wachtlijst aangelegd per werf.
Zie
ook BTW aanschrijving: 24/2002
4. Rechtstreekse
belastingen:
- Algemeen:
De bepaling van
de fiscale winst gebeurt aan de hand van
de verkochte entiteiten en de vorderingsstaten voor elk project.
a. Winst op de gronden:
- Winst op de
gronden wordt aangegeven bij het verlijden van de authentieke akte.
b. Winst op constructie:
- Winst op de
constructie wordt aangegeven naargelang de gefactureerde schijven conform de
"wet Breyne". Bij verkopen
"op plan" of van entiteiten die nog in opbouw zijn dient een budget
gemaakt te worden van de kostprijs van elk project.
Dit budget bevat
niet de intresten, commissielonen aan agentschappen . . . etc. doch enkel de rechtstreekse
kostprijs van het project (aannemingsprijzen).
Afboeking kostprijs gebeurt volgens
1000sten in basisakte en procentuele vordering der werken, dus parallel
met de uitgaande facturatie.
5. Personeel:
Federatie van de
Algemene Bouwaannemers: http://www.fegc.be/nl/nl_menu_01.html
Confederatie
Bouw: http://www.confederationconstruction.be/
Beroepsinstituut
van vastgoedmakelaars: http://www.biv.be/
BTW in de
boekhouding - Sector Gebouwen CED
Samsom ISBN 90-5852-820-9